Quebra de contrato de aluguel: tudo que você precisa saber

A quebra de contrato de aluguel ocorre quando uma das partes, locador ou locatário, decide encerrar o contrato de locação antes do tempo previsto no documento. 

Isso pode acontecer por inúmeros motivos, mas deve seguir regras claras explicadas na Lei do Inquilinato e no próprio contrato de aluguel. 

Neste artigo, vamos explicar como a quebra de contrato de aluguel acontece e o que fazer nessa situação. 

Boa leitura! 

Quebra de contrato de aluguel: o que é?

Em primeiro lugar, vamos entender o termo. 

Todo acordo possui um período de vigência, explicitamente declarado no contrato. Se esse acordo é cancelado antes de atingir essa data, significa que o contrato foi quebrado. 

De forma geral, podemos resumir que a quebra de contrato de aluguel ocorre quando uma das partes envolvidas deixa de cumprir o acordo legalizado no documento. 

Quando uma das partes não cumpre as cláusulas do contrato como deveria, o contrato é cancelado antes de sua finalização. 

O que a Lei do Inquilinato diz sobre a quebra de contrato de aluguel? 

A Lei do Inquilinato é um artigo do Código Civil que, entre outras coisas, regula os termos de locação de imóveis no país. 

Segundo a lei, o inquilino pode solicitar a quebra de contrato de aluguel a qualquer momento, sem maiores explicações. Entretanto, o artigo também define que o locatário deve pagar uma multa ao locador quando isso acontece. 

Além disso, a lei defende que a locação pode ser desfeita quando há comum acordo entre proprietário e inquilino, em que a desocupação do imóvel ocorre sem pagamento de multa.

Quebra de contrato de aluguel pelo locador

Ao contrário do locatário, não é tão simples para o proprietário do imóvel solicitar a desocupação antes do prazo estabelecido no contrato. 

Ação de despejo

Parece uma medida drástica, mas é mais comum do que se pode imaginar. Segundo a Lei do Inquilinato, só pode ser solicitada nas seguintes condições: 

• Quando o locador precisa do imóvel para moradia própria e não possui outras propriedades disponíveis; 
• Quando o imóvel precisa de reparos urgentes, que não podem ser realizados com o inquilino dentro da propriedade; 
• Quando o locatário não cumpre alguma cláusula do contrato;
• Quando há inadimplência por parte do inquilino;
• Quando o imóvel é usado pelo locatário para fins impróprios;
• Quando não há renovação de contrato, mas o inquilino permanece ocupando o imóvel após o fim do acordo. 

Quebra de contrato de aluguel pelo locatário 

Como já mencionamos, o inquilino pode solicitar a quebra de contrato de aluguel a qualquer momento, sem precisar indicar um motivo. 

A Lei do Inquilinato não determina um prazo específico, apenas reforça o pagamento da multa rescisória. 

Apesar de não ter necessidade de se explicar, o locatário precisa seguir algumas regras determinadas pela lei: 

• Notificar a desistência do aluguel com no mínimo 30 dias de antecedência; 
• Efetuar o pagamento da multa referente ao tempo que falta para o fim do acordo de aluguel, de acordo com as diretrizes do documento. 

Como fazer a quebra de contrato de aluguel?

É estabelecido no contrato de locação quanto tempo de antecedência o aviso de quebra de contrato de aluguel deve ser formalizado. Normalmente, esse prazo é de 30 dias. 

O cancelamento deve ser feito por meio de mensagem, e-mail ou carta para o proprietário ou imobiliária responsável pela administração da propriedade.

Após a formalização do cancelamento do contrato, o valor da multa é calculado e deverá ser pago, a não ser que a quebra de contrato se dê por motivo de mudança de endereço profissional, conforme previsto na lei. 

Multa de rescisão do contrato de aluguel 

A multa de rescisão é aplicada em duas situações: 

• Quebra de contrato de aluguel antes do período de locação completar 12 meses (ou conforme determinado no documento);
• Caso não seja respeitado o aviso prévio. 

Está previsto na lei que a multa tem um teto total de 10% do valor total do contrato. Isso significa que, em uma locação padrão de 30 meses, o valor máximo que poderá ser cobrado na multa é igual a três meses de aluguel. 

Além desse limite pré-estabelecido, o que vale é o que está escrito no contrato de locação. Normalmente, a multa é calculada sobre o número de meses de aluguel que ainda faltam para o contrato terminar. 

Entretanto, existem alguns casos em que a multa rescisória não pode ser aplicada: 

• Por motivo de transferência de emprego; 
• Quando o imóvel apresenta problemas estruturais ou de manutenção anteriores ao contrato de locação. 

Sobre o não pagamento da multa em razão de transferência de emprego, é preciso destacar que a transferência deve ser mandatória pelo empregador, sem a escolha do empregado. Ou seja, se a transferência ocorrer a pedido do empregado (locatário), a multa será aplicada normalmente. 

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