Quem mora de aluguel ou tem um imóvel para locar precisa prestar atenção: as regras do jogo mudaram. Entre contratos mais rígidos, novas regras de garantias e uma tributação redesenhada pela reforma tributária, 2026 trouxe mudanças concretas — e algumas ainda em andamento.

A boa notícia? A maioria das novidades protege quem está bem informado. Veja o que muda na prática.

1. Contrato escrito deixou de ser opcional

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) continua sendo a base dos contratos de locação. O que mudou em 2026 foi a interpretação e a exigência na prática: contratos verbais ou mal estruturados agora expõem inquilinos e proprietários a disputas judiciais caras.

Na prática, isso significa que os contratos precisam ser formalizados por escrito, com cláusulas claras sobre prazos, reajustes, responsabilidades e regras de rescisão. O que antes funcionava “no combinado” agora precisa estar documentado.

2. Fim das garantias múltiplas

Outra mudança relevante: ficou mais limitada a exigência de garantias locatícias acumuladas. Na prática, o locador não pode mais empilhar fiador, caução e seguro-fiança ao mesmo tempo, como forma de “super-garantir” o contrato.

Isso traz mais equilíbrio na relação entre as partes — e menos custo inicial para quem vai alugar.

3. Reforma tributária: o impacto direto no bolso do locador

A Lei Complementar 214/2025, que regulamenta a reforma tributária, redesenhou a tributação sobre aluguéis a partir de 2026. O impacto é direto:

• Grandes locadores — pessoas físicas ou jurídicas com volume relevante de renda com locação — passaram a se enquadrar em novas regras de tributação sobre os aluguéis recebidos.
• Há limites de isenção e novas obrigações fiscais, que exigem planejamento para não pegar o locador desprevenido no momento de declarar.

Para o pequeno locador, o impacto tende a ser menor — mas a recomendação é clara: quem recebe aluguel deve revisar sua situação fiscal em 2026.

4. Reajuste: IGP-M e IPCA na prática

O reajuste continua sendo definido pelo índice previsto em contrato — e aqui os números de 2026 mostram um cenário bem diferente dos últimos anos.

• O IGP-M, índice mais usado nos contratos de locação, recuou 0,5% em junho de 2026, mas acumula alta de 3,16% em 12 meses — percentual repassado aos contratos com vencimento em julho.
• Para comparação, o IPCA, alternativa adotada em muitos contratos após os saltos do IGP-M na pandemia, acumula reajuste próximo de 4,87% em 12 meses.

Traduzindo: os reajustes de 2026 ficaram bem mais suaves do que os de 2021 e 2022, quando o IGP-M chegou a acumular alta de dois dígitos. Para inquilinos, alívio; para proprietários, um reajuste mais modesto na renda.

5. O projeto do “aluguel consignado”

Uma novidade que pode vir por aí: em agosto de 2026, a Câmara dos Deputados aprovou um projeto que permite alugar imóvel sem fiador ou caução — o chamado “aluguel consignado”, com o pagamento descontado diretamente da folha salarial ou benefício do inquilino.

Importante: o projeto ainda precisa passar pelo Senado antes de virar lei. Ou seja, é uma mudança em andamento — não uma regra já em vigor.

Nota sobre divergências entre fontes

É importante registrar: parte da imprensa tratou essas mudanças como uma “nova lei do aluguel”. Na prática, a Lei 8.245/1991 continua sendo a base — o que ocorreu foi uma interpretação mais rigorosa, novas regras fiscais (via reforma tributária) e mudanças jurisprudenciais. Por isso, contratos antigos não “expiraram”: eles precisam ser revisados à luz do novo contexto.

Além disso, os percentuais de reajuste variam conforme o mês de aniversário do contrato — o índice acumulado muda todo mês. Sempre confira o período exato do seu contrato.

2026 não revogou a Lei do Inquilinato, mas trouxe um ambiente mais exigente: contratos escritos e claros, garantias limitadas, nova tributação para grandes locadores e reajustes mais suaves. O projeto do aluguel consignado pode ampliar o acesso à locação — mas ainda depende do Senado.

Para inquilinos e proprietários, a recomendação é a mesma: revisem seus contratos, entendam o índice de reajuste e planejem a situação fiscal. Quem se antecipa evita surpresa — e transforma a locação em uma relação mais segura para os dois lados.

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Fontes consultadas

1. Portal FGV — IGP-M 2026: cálculo, calendário e uso em contratos de aluguel. Fonte
2. UOL Economia — IGP-M recua 0,5% em junho; contratos vencidos em julho sobem 3,16%. Fonte
3. Folha de S.Paulo — IGP-M cai 0,73% em fevereiro e amplia deflação. Fonte
4. Portas — Reforma tributária 2026: mudanças no aluguel, limites de isenção e novas regras. Fonte
5. Estado de Minas — Lei Complementar 214/2025 e o impacto nos contratos. Fonte
6. DF Imóveis — Aluguel em 2026: a Lei 8.245/1991 segue como base. Fonte
7. Diário do Comércio — Projeto do “aluguel consignado” aprovado na Câmara. Fonte
8. QuintoAndar — Reajuste de aluguel e variação do IGP-M em 2026. Fonte