Se você está pensando em comprar um imóvel, o financiamento imobiliário pode ser a solução ideal. Esta linha de crédito é essencial para quem deseja investir no mercado imobiliário, mas não dispõe do valor total do imóvel de uma vez só. Neste guia, apresentaremos tudo o que você precisa saber para entender e escolher o melhor financiamento para sua necessidade.
O que é Financiamento Imobiliário?
O financiamento imobiliário é uma linha de crédito exclusiva para aquisição de imóveis, sejam novos, usados ou na planta. Suas principais vantagens são as condições facilitadas e os juros mais baixos em comparação a outras modalidades de crédito.
Para obter um financiamento, é necessário definir o valor necessário para a compra do imóvel e fazer simulações em diversas instituições financeiras. Após escolher a melhor opção, é preciso providenciar os documentos necessários para análise de crédito e aprovação do financiamento.
Tipos de Financiamento Imobiliário
Quando se trata de adquirir um imóvel, existem diversas opções de financiamento disponíveis para atender às necessidades específicas de cada comprador. Entre as principais modalidades estão o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e o financiamento direto com a construtora. Vamos entender melhor cada uma dessas opções.
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
Criado em 1964, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi desenvolvido para facilitar o acesso à casa própria para pessoas de baixa renda. Este modelo oferece várias vantagens:
- Taxas de Juros Reduzidas: O SFH oferece juros mais baixos em comparação com outras modalidades de financiamento.
- Longo Prazo de Pagamento: Os prazos estendidos permitem que as parcelas sejam menores, facilitando o pagamento.
- Limite de Parcelas: As parcelas do financiamento não podem exceder 30% da renda total do solicitante, tornando o pagamento mais acessível.
- Uso do FGTS: O comprador pode utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) tanto para a entrada quanto para amortizar o saldo devedor.
No entanto, o SFH impõe um limite máximo de R$ 1,5 milhão para o valor do imóvel. Além disso, essa modalidade é válida apenas para imóveis residenciais regularizados e para a compra do primeiro imóvel.
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
Introduzido em 1997, o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) é uma alternativa de financiamento direcionada principalmente para empreendedores que buscam imóveis comerciais. As vantagens do SFI incluem:
- Flexibilidade nos Pagamentos: Oferece condições de pagamento mais flexíveis e adaptáveis às necessidades do comprador.
- Sem Limite de Valor: Não há restrições quanto ao valor do imóvel ou do financiamento, proporcionando maior liberdade na escolha do imóvel.
- Aquisição de Segundo Imóvel: Pode ser utilizado para a compra de um segundo imóvel, tanto para uso pessoal quanto para investimento.
- Apoio a Pessoas Jurídicas: É uma opção adequada para empresas que buscam adquirir imóveis comerciais.
Financiamento Direto com a Construtora
O financiamento direto com a construtora é uma modalidade que permite ao comprador adquirir um imóvel na planta diretamente com a empresa responsável pela construção. As principais características são:
- Processo Rápido: A liberação do financiamento costuma ser mais ágil, sem a necessidade de longas aprovações bancárias.
- Juros: Embora tenha a vantagem da rápida liberação, as taxas de juros são geralmente mais altas.
- Prazo de Pagamento: Normalmente, oferece prazos de pagamento menores em comparação com financiamentos bancários.
Essa modalidade não segue as regras e condições dos bancos, o que pode resultar em condições menos favoráveis para alguns compradores, principalmente devido às taxas de juros elevadas e prazos mais curtos.
Valor Máximo e Prazo de Liberação do Financiamento Imobiliário
O valor máximo do financiamento depende da renda do solicitante e das regras da instituição financeira. No SFH, por exemplo, o limite é de até 80% do valor do imóvel, que não pode custar mais de R$ 1,5 milhão. O prazo médio para liberação do crédito imobiliário é de aproximadamente 40 dias, mas pode variar de acordo com a burocracia e as regras de cada instituição financeira.
Uso do FGTS no Financiamento Imobiliário
O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado para diversas finalidades no financiamento imobiliário, como entrada, amortização do saldo devedor e abatimento das prestações.
Documentos Necessários para o Financiamento Imobiliário
Alguns dos documentos necessários para obter um financiamento imobiliário incluem RG, CPF, comprovante de renda e extrato do FGTS, entre outros. Além dos documentos pessoais, são solicitadas certidões negativas de dívidas tributárias e outras certidões relacionadas à propriedade do imóvel, são elas:
- Ações nas Fazendas Municipal e Estadual;
- Ações cíveis e ações na Justiça Federal;
- Tutela, interdição ou curatela;
- Propriedade de imóvel (no caso de programas específicos ou uso do FGTS );
- Dívidas e contribuições federais.
Melhor Taxa de Financiamento Imobiliário
Para escolher a melhor taxa de financiamento, é importante comparar as condições oferecidas por diferentes instituições financeiras, levando em consideração o Custo Efetivo Total (CET).
Como Calcular a Amortização
No Sistema de Amortização Constante (SAC), o valor amortizado do saldo devedor é fixo em cada parcela. Isso significa que a cada mês, uma quantia constante é subtraída do saldo devedor, enquanto o restante do valor da prestação é destinado ao pagamento dos juros.
- Parcelas Iniciais Mais Altas: As primeiras parcelas no SAC são mais altas, mas diminuem gradativamente ao longo do tempo.
- Redução de Juros: À medida que o saldo devedor diminui, os juros pagos também reduzem, resultando em parcelas menores ao final do financiamento.
Tabela Price
A Tabela Price mantém o valor das parcelas fixo do início ao fim do financiamento imobiliário. Para alcançar essa estabilidade, o sistema ajusta a composição das parcelas entre juros e amortização ao longo do tempo.
- Parcelas Constantes: O valor das prestações permanece o mesmo durante todo o período de financiamento.
- Composição Variável: No início, as prestações são compostas majoritariamente por juros. Com o tempo, a proporção de amortização aumenta enquanto os juros diminuem.
Tabela Sacre
A Tabela Sacre é uma combinação dos sistemas SAC e Price, oferecendo um equilíbrio entre as características de ambos.
- Parcelas Iniciais Constantes: As parcelas começam com um valor constante e são direcionadas principalmente ao pagamento de juros.
- Redução Gradual: À medida que os juros diminuem, o valor das parcelas também reduz gradativamente, contribuindo mais para a amortização do saldo devedor.
Processos Envolvidos no Financiamento Imobiliário
O processo de financiamento imobiliário envolve etapas como análise de crédito, escolha do imóvel, vistoria, assinatura do contrato e registro em cartório.
Entrada e Garantias no Financiamento Imobiliário
Geralmente, é exigida uma entrada correspondente a 20% do valor do imóvel, e o próprio imóvel funciona como garantia da operação.
Custos Adicionais no Financiamento Imobiliário
Vamos explorar alguns dos principais componentes de custo no financiamento imobiliário.
Custo Efetivo Total (CET)
O Custo Efetivo Total (CET) é um indicador crucial no financiamento imobiliário, pois representa todos os encargos, taxas e valores cobrados pelo banco ao longo do contrato. Isso inclui:
- Taxas de Juros
- Tarifas Administrativas
- Seguros
- Outros Encargos
O CET deve ser apresentado de forma clara e transparente aos clientes, permitindo uma comparação justa entre diferentes ofertas de crédito. Ao escolher um financiamento, considere o CET como uma das principais informações, pois ele reflete o custo real da operação.
Emissão de Certidões Negativas de Dívidas Tributárias
Entre os documentos necessários para obter um financiamento imobiliário, estão as certidões negativas de dívidas, incluindo aquelas relacionadas a tributos. Essas certidões comprovam que o solicitante não possui débitos fiscais pendentes.
- Taxa de Emissão: Para emitir essas certidões, geralmente é necessário pagar uma taxa. Certifique-se de incluir esse custo no seu planejamento financeiro.
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é uma tributação municipal aplicada aos processos de compra e venda de imóveis. Este imposto é de responsabilidade do comprador e deve ser pago à prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado.
- Pagamento Obrigatório: O ITBI é um custo adicional que deve ser considerado ao planejar a compra de um imóvel, pois pode representar uma porcentagem significativa do valor de venda.
Antecipação de Parcelas e Portabilidade de Financiamento Imobiliário
É possível antecipar parcelas do financiamento e fazer a portabilidade do crédito imobiliário para outra instituição financeira, buscando melhores condições.
Consequências da Inadimplência no Financiamento Imobiliário
As consequências da inadimplência variam de acordo com o tipo de contrato firmado com o banco, podendo incluir desde execução judicial até leilão do imóvel.
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