Quais são as formas de aluguel? Conheça os 3 tipos e escolha o ideal

Quem vai alugar — ou colocar um imóvel para locação — logo descobre que “aluguel” não é uma coisa só. Existem formas diferentes de locação, cada uma com regras, prazos e finalidades próprias. Escolher a modalidade errada pode custar caro, tanto para quem mora quanto para quem investe.

A boa notícia? A lei organiza tudo isso. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) define as espécies de locação de imóvel urbano. Entender cada uma delas é o primeiro passo para uma negociação segura. Veja o guia completo a seguir.

1. Aluguel residencial: o mais comum

A locação residencial é aquela em que o imóvel serve como moradia do inquilino. É a forma mais tradicional e mais usada no Brasil.

Principais características:

• Prazo normalmente de 30 meses (mínimo legal de 30 meses quando há cláusula de vigência; abaixo disso, a lei trata como indeterminado para fins de rescisão)
• Ao fim do prazo, o contrato pode ser renovado automaticamente se nenhuma das partes manifestar o contrário
• Reajuste anual conforme índice previsto em contrato (IGP-M, IPCA, etc.)
• O locador não pode exigir pagamento antecipado do aluguel (salvo exceções legais)
• Garantias locatícias: fiador, caução, seguro-fiança ou título de capitalização — sem acumular várias ao mesmo tempo em 2026

Ideal para: quem busca moradia fixa, com estabilidade de prazo e previsibilidade de custos.

2. Aluguel comercial (não residencial): regras próprias

A locação não residencial cobre lojas, salas comerciais, consultórios, galpões e escritórios. As regras são diferentes das residenciais em pontos importantes.

Principais características:

• A ação renovatória (art. 51 da Lei 8.245/91) garante ao locatário o direito de renovar o contrato após 5 anos de contrato e 3 anos de exploração do mesmo ramo — uma proteção que não existe no aluguel residencial
• Valores costumam ser negociados por R$/m², com forte influência de ponto comercial e fluxo de pessoas
• Em 2026, o aluguel comercial vem valorizando acima do residencial (alta de 0,89% em março, segundo o índice de locação comercial)
• Contratos costumam ter cláusulas específicas de adequação do ponto, benfeitorias e destinação

Ideal para: empreendedores e empresas que precisam de ponto físico e segurança jurídica para manter o negócio no mesmo endereço.

3. Aluguel por temporada: curto prazo e lazer

A locação por temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário — para lazer, cursos, tratamento de saúde ou trabalho por período curto. Está prevista nos arts. 48 e 49 da Lei 8.245/91.

Principais características:

• Prazo de até 90 dias, prorrogável uma única vez
• O pagamento pode ser antecipado (diferente do aluguel tradicional)
• Mobiliado e pronto para morar é a regra
• Não se aplicam as mesmas regras de renovação automática

E o aluguel de curta temporada (Airbnb e afins)?

Este é o ponto mais quente de 2026. O aluguel por curta temporada — diárias em plataformas como Airbnb — explodiu no Brasil. O próprio Airbnb afirmou ter movimentado R$ 100 bilhões em 2024 no país.

Em maio de 2026, a 2ª Seção do STJ decidiu que o condomínio pode exigir autorização para a prática de aluguel por curta temporada nas unidades. A decisão ainda gera debates, e há um Decreto nº 12.955 (30/04/2026) regulamentando o setor. Na prática:

• Se você mora em condomínio e quer alugar por diárias, verifique a convenção e as regras internas
• Assembleias têm discutido e até proibido a prática em prédios residenciais
• Ainda há divergências nos tribunais — o tema segue em evolução

Ideal para: quem tem imóvel ocioso e quer renda extra — desde que respeite as regras do condomínio e da cidade.

Atenção: o contrato verbal em 2026

A lei reconhece a locação ajustada verbalmente. Mas, em 2026, especialistas alertam: o contrato verbal virou um risco concreto — especialmente com a reforma tributária e a digitalização do setor. Sem contrato escrito, fica difícil comprovar prazos, valores, reajustes e responsabilidades. A recomendação é sempre formalizar.

E a reforma tributária?

A Lei Complementar 214/2025 (reforma tributária) criou novos tributos sobre serviços — IBS e CBS — que passam a incidir sobre locações em determinados casos, principalmente para grandes locadores. Há um redutor social e regras de transição. Se você recebe aluguéis com frequência, vale revisar seu enquadramento fiscal em 2026.

Como escolher a forma ideal?

A escolha depende do seu objetivo:

Existem três formas principais de aluguel definidas pela Lei do Inquilinato — residencial, comercial e por temporada —, além da curta temporada, que vive um momento de regulação intensa em 2026. Cada modalidade tem regras próprias de prazo, reajuste e garantias.

Entender essas diferenças protege o seu bolso — seja você inquilino ou proprietário. E, diante de um cenário de mudanças (reforma tributária, novas decisões do STJ), contar com quem acompanha o mercado de perto faz toda a diferença.

Fale com a Imobiliária Biguaçu

Se você está pensando em alugar ou colocar um imóvel para locação, não faça isso sozinho. A Imobiliária Biguaçu tem 40 anos cuidando de famílias na Grande Florianópolis — e pode orientar você na escolha da modalidade certa, na análise de documentos e em todo o processo de locação. Fale com nossos corretores e agende uma consultoria gratuita. A gente cuida do que importa para você.

Fontes consultadas

1. Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — Espécies de locação (arts. 44-57) e locação por temporada (arts. 48-49). Fonte
2. Valor Econômico — STJ: condomínio precisa autorizar aluguel por curta temporada (maio/2026). Fonte
3. Portas — O que está acontecendo com o Airbnb no Brasil em 2026 (Decreto 12.955). Fonte
4. Estado de Minas — Contrato verbal de aluguel: o risco em 2026. Fonte
5. Seu Dinheiro — IBS e CBS no aluguel de imóveis (reforma tributária). Fonte
6. GeraContratos — Contrato de aluguel de temporada: regras e art. 48. Fonte